DRIFTS.RU - ТЕНДЕНЦИИ!
  • Что это за проект?
  • Для кого он?
  • Чем этот проект полезен?
  • Кому он полезен в первую очередь, а кому - во вторую?
Понедельник, Апрель 16, 2012

Интервью с управляющим БА “-=BA=- Доход с коммерческой недвижимости”

Журналюга:
Относительно мало бюджетных автоматов на площадке, декларирующих получение прибыли от оффлайн-бизнеса. А ваше направление – коммерческая недвижимость – на моей памяти вообще встречается впервые. Это и понятно, ведь недвижимость подразумевает вложение значительных средств. Вообще, как давно вы занимаетесь работой с коммерческой недвижимостью?

Alex_Z:
Вы правы, «входной билет» на рынок работы с недвижимостью начинается с сумм измеряемых миллионами рублей, став же дольщиком в -=ВА=- (доход с коммерческой недвижимости) можно приобщиться к этому бизнесу, инвестировав всего один рубль. В этом мы и видим «изюминку» проекта. В дальнем зарубежье такой подход широко развит, зарекомендовал себя и существует уже десятилетия в виде рентных фондов, на нашем сайте об этом была обзорная статья http://bavtomat.ru/?p=839 .
По поводу работы с недвижимостью, то просто недвижимостью – в качестве риэлтора, занимаюсь очень давно, с начала девяностых, то есть более 20 лет. В 1995-м появились несколько проектов, под которые нужны были площади. Столкнулись с тем, что арендная плата на нежилые помещения в разы больше, чем на жилые. Поэтому решили, что экономически целесообразней один раз вложиться и затем работать в своих помещениях. Так мы переключились на недвижимость коммерческую. Получается, что коммерческой недвижимостью занимаемся уже почти 17 лет.

Журналюга:
Бизнес с недвижимостью – ваш основной вид деятельности?

Alex_Z:
Да, основной. Но сейчас время позволяет заняться и другими проектами.

Журналюга:
Можно чуть приоткрыть завесу, чем ещё хотите заняться?

Alex_Z:
Конечно, это не секрет. Во-первых, это ряд интернет-проектов, под которые у нас имеются домены и которые мы думаем в конце 2012 – начале 2013 года запустить, подробно об этом написано в новостях http://bavtomat.ru/?p=579 , по всем этим проектам мы, кстати, готовы к сотрудничеству с заинтересованными людьми. К другим направлениям, развиваемым оффлайн, относится туристический бизнес – планируем строить свою туристическую базу, места у нас красивые - даже президент бывает у нас чаще, чем в Сочи. smile

Журналюга:
Давно ли вы знакомы с площадкой, как её использовали?

Alex_Z:
На площадке несколько лет. Сначала просто инвестировал деньги в различные БА.  Немного спекулировал. В конце 2010 года решил попробовать себя в роли управляющего БА. Для этих целей был создан БА -=RK=- (от названия сайта http://www.ruskemping.ru), поупражнялся на нём, а когда посчитал, что «мастерство отточено», был запущен рабочий проект -=ВА=- (Доход с коммерческой недвижимости) http://bavtomat.ru.

Журналюга:
А что это был за сайт http://www.ruskemping.ru ? Сейчас он не работает.

Alex_Z:
Домен с давней историей и неплохой посещаемостью. Ранее на нём располагался проект по продаже и поддержке автокемпингов (домов на колёсах). Сейчас сайт фактически не работает – находится на паркинге, приносит небольшой доход с рекламы. Под него планируется разработать отдельный проект, но это в будущем.

Журналюга:
Как пришли к идее создать свой собственный БА?

Alex_Z:
Бизнесу, где стоимость «товара» велика, всегда нужны живые деньги, в связи с чем и было принято решение попробовать развить направление привлечения инвестиций не только из реала, но и из интернета. В этом плане собственный БА нами был оценен как перспективное направление.

Журналюга:
Удобно, что вы на сайте размещаете информацию по объектам недвижимости, в том числе включённым в БА. И в принципе, заинтересованный инвестор может убедиться в реальности адресов. Как вы оцениваете объём привлечённых средств от продажи долей в общей стоимости объектов недвижимости, приведённых на вашем сайте http://bavtomat.ru/?page_id=27, ведь цены этих объектов наверняка в разы больше ФУ?

Alex_Z:
Пока объём инвестиций невелик. Средства, поступающие с -=ВА=- составляют не более 1-2% от сумм, которыми нам приходится оперировать. Но перспективы очень хорошие. И это даже хорошо, что БА-инвестиции наращиваются планомерно. Потому что наше присутствие на рынке рассчитано на очень длительный период и здесь, учитывая темпы развития БА на площадке, со временем, даже вновь появившимся конкурентам – «догнать» нас будет не так просто.

Журналюга:
На странице http://bavtomat.ru/?page_id=134 я обнаружил документ «ДОГОВОР доверительного управления долями -=ВА=-». Я понял, что можно вкладывать в ваш БА по этому договору, не используя систему вебмани. Как много инвесторов по такой схеме?

Alex_Z:
Да, мы пытаемся вовлечь и тех инвесторов, которые не хотят лично управлять своими долями на шарехолдере и даже заводить себе кошелёк вебмани. Их немного, сейчас таких инвесторов всего 8 человек (менее 1% от всех дольщиков -=ВА=-), но у 3-х из них весьма достойный инвестиционный портфель, измеряемый десятками тысяч долей.  Кроме того, по этой схеме доверитель самостоятельно не торгует долями на бирже, а делает это через указания управляющему, такая схема инвестирования ничем от обычной не отличается: дольщик так же получает дивиденды удобным ему способом, может дать распоряжение продать часть долей или докупить ещё, разве, что с меньшей оперативностью. Мне же, как управляющему, это удобно ещё и тем, что доли, являясь фактически проданными, остаются в моём управлении и могут быть использованы, например, при голосовании.

Журналюга:
Сложно ли переводить жилую недвижимость в нежилую с бюрократической точки зрения?

Alex_Z:
Сказать «сложно» – значит ничего не сказать. Это очень специфическое направление куда «посторонним вход воспрещён», если бы человек «с улицы» сделал перевод в нежильё самостоятельно - ему можно было бы поставить памятник… во всяком случае у нас в регионе.  Это бизнес, где связи решают всё, но даже при их наличии, если не переплачивать «за срочность», процесс перевода может затянуться на год и более.

Журналюга:
Планируете ли вы проводить увеличение ФУ?

Alex_Z:
Да, но не ранее осени текущего года. Объекты, готовые к введению в фонд управления есть, но пока потребности в мобилизации средств на покупку нового помещения не требуется, а значит и увеличение ФУ пока можно отложить.

Журналюга:
Вашему БА уже почти год, и можно начинать подводить некоторые итоги. Какие ваши ожидания оправдались, какие, может быть, у вас были разочарования?

Alex_Z:
Из разочарований, пожалуй, не высокая популярность/раскрученность площадки и, как следствие, не полностью подтвердившиеся надежды о количестве потенциальных инвесторов. С этим связано ряд изменений в стратегии развития -=ВА=- от тех, которые планировались изначально. Остальное плюсы: -=ВА=- стабильно держится в лидерах по ликвидности среди других БА площадки, количество дольщиков подходит к 1000, что тоже весьма хороший для площадки показатель, среди дольщиков немало крупных инвесторов, а это значит степень доверия к -=ВА=- выходит на новый уровень, в целом всё идёт так, как нами и планировалось (даже раньше срока).

Журналюга:
Чего вам не хватает в механизме капиталлер/шарехолдер?

Alex_Z:
Я думаю, развитие именно составляющей шарехолдера влило бы в проект новую жизнь – если бы биржа имела такие же интерфейсы как, например, форекс с его наглядностью, возможностью использования советников, сигналов, индикаторов и т. д. и т. п., это бы пошло площадке на пользу.
Капиталлер же меня устраивает полностью, и, думаю, его возможностей вполне достаточно для эффективного управления БА.

Журналюга:
У вас бизнес БА находится целиком вне системы вебмани. Большие ли неудобства это вызывает, ведь доход получается в рублях, а дивиденды надо распределять в титульных знаках?

Alex_Z:
Неудобства, конечно, есть это: обналичка и комиссия системы. Но мы развиваемся и пытаемся свести их к минимуму. Так:
• без крайней необходимости средства из системы не выводятся;
• практикуем неплохо показавшее себя кредитование под залог долей -=ВА=- http://bavtomat.ru/?page_id=263, позволяющее накапливать на счетах бюджетного автомата значительные суммы, и в то же время за счёт получаемых с кредитов процентов гасить расходы, связанные с выплатой дольщикам дивидендов, таким образом, заставляя работать даже балластные суммы;
• максимально используем возможности системы вебмани по оплате накладных расходов (хостинг, телефоны, интернет, коммунальные платежи, реклама и т. д.), к тому же за последнее полугодие у нас было 2 сделки с подрядчиками, где мы оплачивали счета за стройматериалы и сантехнику для ремонта и перепланировки нового помещения посредством Webmoney (вот по этому объекту http://bavtomat.ru/?page_id=593)*;
• сейчас прорабатываем вариант ступенчатой выплаты дивидендов и начисления дивидендов в нескольких валютах, что позволит не тратиться на обмен и ввод средств из оффлайна.
В общем, при грамотном подходе минусов здесь не больше, чем у любых онлайн-бизнесов.

Журналюга:
Кстати о кредитовании под залог долей БА. У вас довольно привлекательный процент по кредиту. Активно ли пайщики пользуются этой услугой?

Alex_Z:
Кредитованием мы занимаемся не столько с целью получения прибыли, сколько для компенсации издержек на хранимые в -=ВА=- и ещё не пущенные в оборот средства. Поэтому и процент по кредиту близок к выплачиваемым самим -=ВА=- дивидендам (практически если возврат долга попадает на период выплаты дивидендов, то кредит для дольщика получается безпроцентным, а то и возвращаемая сумма получается меньше той, которая бралась). Это довольно востребованное направление, с которого, кстати, часть дохода также идёт на выплату дивидендов, наряду с прибылью, получаемой от арендных платежей.

Журналюга:
Спасибо за предоставленное интервью! Побольше и повкуснее объектов коммерческой недвижимости в управлении!

Alex_Z:
Спасибо, приятно было пообщаться!

* Примечание: некоторые ссылки на официальном сайте доступны по паролю получаемому дольщиками при покупке хотя бы одной доли -=ВА=-. Пароль рассылается дольщикам на кипер и выкладывается на закрытом форуме http://forum.shareholder.ru/index.php?/topic/5363-%D0%BF%D0%B0%D1%80%D0%BE%D0%BB%D1%8C-%D0%BA-%D0%B2%D0%BD%D1%83%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B8%D0%BC-%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D1%80%D1%8B%D1%82%D1%8B%D0%BC-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B0%D0%BC-%D1%81%D0%B0%D0%B9%D1%82%D0%B0-wwwbavtomatr/



Предыдущая статья Следующая статья


Автор Константин Кирякин в разделе • Интервью